我國租賃合同登記制度的探討

　　引言

　　隨著時代的進步，共享經濟的逐步發展，租賃合同與人們日常生活的聯系越來越密切。在我們日常生活中，小到共享充電寶、共享電車的使用，大到共享汽車、房屋租賃，其實都是在建立租賃合同，通過租賃的方式使用動產和不動產以給自己帶來利益在現實生活越來越普遍。而對于租賃合同是不是需要登記，理論界一直存在爭議，而這種爭議從根本上是由于理論界對基于租賃合同而產生的租賃權的法律性質的界定存在偏差。因此，明確租賃權的法律性質對于解決租賃合同是否需要登記的問題具有重要意義。

　　1租賃合同的概念及其性質分析

　　租賃合同是一種承租人在支付相應的租金后，出租人將租賃物交付給承租人，承租人對該租賃物享有使用、收益的權利，并在租賃期限屆滿時向出租人返還租賃物的合同。而租賃權是依托租賃合同而產生的一種權利，是在租賃物交付后，承租人為了實現對租賃物的使用、收益目的而享有的所有權利的總稱，因此租賃權又被稱為“使用收益權”。

　　關于租賃權的法律性質，隨著時代的不斷發展，法學理論的不斷進步，學術界大致形成了三種學說，分別是債權說、物權說以及物權化債權說。接下來，筆者將分別對這三種學說分別進行討論。

　　1.1債權說

　　此學說源自于最早出現租賃權相關概念的羅馬法，羅馬法對于租賃權的規定用現代學術界的理論敘述也就是“買賣破除租賃”，羅馬法認為，租賃關系是基于租賃雙方簽訂的租賃合同而產生的債權法律關系，承租人對租賃物使用、收益的權利也是從屬于他對租賃物的所有權而產生的，而并不是像物權那樣是直接支配標的物的權利，因此將租賃權的法律性質界定為債權而并不是物權。顯而易見，這樣的規定并不利于租賃關系的安定性，更不利于保護出租人以及承租人的合法權益，而隨著民法理論的發展以及“買賣不破租賃”的原則的提出，此學說也逐漸被各國的學者所否定、所替換。

　　1.2物權說

　　此學說即是指租賃權的完全物權化，是與債權說完全對立的觀點。此學說認為租賃權就是屬于對物支配的一種物權。提出此學說的學者主張應當賦予租賃權更加完整的物權對世效力，使其不僅可以對抗租賃物的買受人，還可以對抗任意第三人，包括對抗租賃物的所有人對承租人的不法侵害。此學說在理論界仍被廣泛討論，學者對該學說褒貶不一，目前已有相當一部分學者支持贊成該學說，如張俊浩教授在其主編的《民法學原理》一書中就將房屋租賃合同歸為轉移標的物用益物權的合同，這實際上就是肯定了租賃權用益物權的性質。但是此學說在仍然沒有被廣泛認可，在立法上承認此學說的國家并不多，而筆者比較贊同此學說。

　　1.3物權化債權說

　　物權化債權說來源于德國民法典，德國民法典開創性的確立了“買賣不破租賃”的規則，對羅馬法的租賃權債權說造成了極大的沖擊。此學說認為對于租賃權的法律性質，從本質上來說仍然是屬于債權，但是為了更好地保護租賃雙方的合法權益，賦予了租賃權更多物權的特點，即在承認租賃權的債權性質的前提下又在法律上賦予了租賃權部分物權的效力。眾所周知，民事權利主要包括物權和債權，而物權對財產性權利的保護力度要遠遠強于債權。因此對于某些法律性質屬于債權的實體性權利無法得到強有力的保護時，部分學者便希望在物權身上得到幫助，因此便出現了“物權化債權說”的學說。此學說得到了學術界的廣泛認可，逐漸成了關于租賃權性質的通說，我國理論界目前也是沿用此學說。

　　2租賃權性質的界定

　　對于租賃權的債權說，由于該學說的太過絕對化，并且隨著“買賣不破租賃”規則的提出，債權說已經不與現代法學理論相適應，所以我們在這里不做討論。我們討論的重點內容放在租賃權的“物權化債權說”以及“物權說”。

　　對于租賃權的物權化債權說，經過深入剖析我們不難發現，支持該學說的學者依然主張租賃權債權的法律性質，而且并沒有對“物權化債權”給出具體的法理依據，只是在租賃權的債權性質不能解釋租賃權的物權效力的時候，為了達到自圓其說的目的，而提出租賃權可以物權化的觀點，這其實是一種邏輯極其混亂的觀點，其實是在混淆債權與物權的對立關系。債權和物權作為民法的兩大基本制度，各有特色，界限明確，它們之間的界限不容混淆，否則很難構成完整的民法體系，即使是支持“債權物權化”觀點的學者也深知這個道理。可如今，學者一方面在努力證明物權和債權的區別，另一方面又在混淆物權和債權的界限，這在邏輯上是不可能達成的。綜上所述，筆者并不贊同租賃權的法律性質是物權化債權的觀點。

　　對于租賃權的物權說，物權包括自物權和他物權，他物權有包括用益物權和擔保物權。經過比較我們不難發現，租賃權和物權中的用益物權不僅是在理論上還是在實際操作中都有著很多的相似之處：用益物權是指特定的人對他人所有標的物，依法享有的占有、使用和收益的權利。而對于租賃權，租賃雙方通過訂立租賃合同的方式形成租賃權，其目的就是為了取得對標的物的這些權利。顯而易見，租賃權也是享有用益物權的這些權能的。而通過查閱相關資料我們不難發現，他物權的發展史實際上就是法學家將一些較為重要的法律性質為債權的權利法定為物權的過程，我們現在所認識的用益物權中的典權、地上權、地役權、永佃權，以及擔保物權中的抵押權、質押權，一開始就是以債權的形式出現在人們眼中的，只是在后來為了更好地保護他物權的權益，才逐漸將其法定為物權。而由于社會的發展，如今租賃權債權的法律性質已經不足以保護其法益，而物權化債權的法律性質又找不到法理依據，于情于理，只有物權說是一種最為妥當的學說。綜上所述，筆者更傾向于認為租賃權是一種物權。

　　3租賃合同是否需要登記

　　我國現行法律將租賃權界定為物權化之債權，認為其本質上屬于一種債權，而一般情況下債權的不需要進行登記的，所以對于大部分的租賃合同是不需要登記即可產生效力的。只是對于債權性質無法保護其合法權益的租賃合同中的房屋租賃合同，法律又作出了特殊規定，要求對房屋租賃進行登記備案后才可產生效力。如今，隨著經濟的發展，租賃行為的不斷增加，因租賃而產生的糾紛越來越多，是否應該通過登記的方式來保護出租人和承租人的合法權益也成為人們關注的焦點。因此，對于租賃合同是否需要登記成了學術界廣泛討論的問題。

　　從租賃合同登記制度本身來看，其本身的制度設計也導致其在實際操作中難度較大。在日常生活中，由于人們的法律意識比較淡薄，并不會主動去了解相關的法律法規，而又由于租賃合同本身的暫時性的性質，人們對于租賃物只是暫時的占有、使用而不是永久性的所有，導致大部分承租人和租賃人不知道對于租賃合同還要予以登記。而且，即使當事人了解租賃合同登記的相關法律法規，在實踐中由于操作流程較為繁瑣，當事人為了避免不必要的麻煩，仍然會抱著僥幸的心理狀態，能不去登記就不去登記，租賃人和承租人的這些行為就會導致租賃合同登記制度變成一張廢紙，使登記制度無法真正實現其設立的目的。同時，對于租賃登記備案，由誰去辦理登記手續交費，登記后是向誰發證，都是值得商榷的問題，而且對于標的物價值較低、租賃期較短的租賃合同，強行登記又會增加不必要的支出，費事費力，沒有必要。由此可見，租賃合同的登記制度存在著大量的難以克服的麻煩，在實際操作中還有很多問題，對于租賃合同的登記制度的真正落實還需要很多的工作要做。

　　雖然租賃合同登記制度的落實還有很多亟待解決的問題，但是筆者認為，租賃合同的登記制度的建立對保護經濟生活具有重大意義。首先，租賃合同登記制度的實施有利于租賃當事人積極履行其租賃權，促進權利的運行；其次，將租賃合同進行登記備案，能夠產生一種對世的公信力，有利于維護租賃雙方以及第三人的合法權益。對于不斷增加的由租賃引起的糾紛和訴訟案件，經過登記備案的合同，它的證據效力遠遠大于未登記的，有利于訴訟的解決。最后，對租賃合同進行登記有利于方便稅務部門、公安部門的聯合監管，加強政府部門的聯合監管，強化社會治安。因此，建立健全租賃合同登記制度是很有必要的。

　　4租賃合同登記制度的完善

　　4.1理論上：明確租賃權的物權性質

　　物權化債權說在本質上認為租賃權的法律性質仍屬于債權，所以仍有一系列的關于租賃合同登記的理論問題仍然沒有得到妥善解決。但是如果將租賃權界定為一種物權，這些問題就會迎刃而解了。以房屋租賃登記為例，如果將租賃權的法律性質界定為物權，對于房屋租賃權的登記就可以基于房屋租賃權的物權性質適用物權法中關于不動產物權變動的理論體系，物權法明文規定不動產物權效力的發生以登記為要件，這就從根本上解決了對于租賃合同需不需要登記的問題。

　　4.2實踐中：以租賃期的長短作為是登記的標準

　　正如前文說提到的，在實踐操作中租賃合同的登記具有極高的操作難度，因此在促進租賃權登記制度的推廣時應當采取極其謹慎的態度。筆者認為，在實踐中對租賃合同以租賃時間長短作為劃分是否應該登記的標準。對于租賃期較短的租賃權，可以規定租賃雙方只要簽訂合法有效的租賃合同即可產生效力，而不需要進行登記。而對于租賃期較長的租賃權，由于隨著登記而產生的公示公信的效力既有利于維護承租人的利益，還可以對抗任意第三人，所以應該通過登記的方式保護租賃雙方的合法權益，并從根本上解決因為第三人而帶來的各種糾紛與訴訟。最后，對于租賃期的長短，筆者認為，可以以六個月作為租賃期長期和短期的分界線，六個月以下即可視為租賃期較短，而六個月以上則視為租賃期較長。對于租賃期在六個月以上的租賃合同，應當要求對該租賃權進行登記；對于租賃期在六個月以下的租賃合同則可以免去這一流程。這樣設定租賃期，不僅可以保護租賃當事人的合法權益，還可以在實踐中為短期租賃當事人減少麻煩，給當事人帶來便利，并且在一定程度上節省了行政機關的資源，可以增強實踐的操作性。

　　5結語

　　對于我國的租賃合同登記制度存在的問題，經過上文的論述我們不難發現，主要還是因為我國理論界對于租賃權法律性質的界定存在偏差。如果想從根本上解決這些問題，建立健全租賃合同登記制度，就需要我們對租賃權的法律性質有一個重新的認識與界定，在租賃權物權化債權的程度上更近一步，明確租賃權物權的法律性質，同時結合我國社會生活的實際情況，將租賃期限的長短作為決定租賃合同是否需要進行登記的標準，從而真正實現保護承租雙方以及善意第三人的合法權益、維護社會長治久安的目的。

參考文獻（略）

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