房地產論文開題報告范文精選

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一、研究背景

 

（一）我國房地產制度的變革

 

我國房地產業經過30年的經濟體制改革，已取得了突破性的進展，發展成為了國民經濟的主導產業。從1980年開始至今，我國住房制度經歷了三個時期：

 

1.1980-1987年為實物福利住房的破冰時期；

 

2.1988-1997年的實物福利住房制度與市場化改革取向的住房制度并存的雙軌期；

 

3.1998年到現在的市場化改革取向的住房制度主導期。

 

1998年下半年，國務院就深化城鎮住房制度改革有關問題提出明確要求，從1998年開始，全國取消實物福利分房，由此，我國的住房制度進入了一個以市場化改革取向的全新時代，住房私有產權同時也隨之逐漸確立。

與此相適應，商品房、保障性經濟適用房、保障性安居房、小產權房以及土地使用等一系列重大制度的變革也在不斷的進行著，形成與我國市場經濟相適應的房地產市場制度。

然而，在我國經濟社會全面轉型的大背景下，我國房產稅制未能及時調整與優化，已不適應房地產發展的要求，仍然沿用二十世紀80年代中期的制度，依舊沿用計劃經濟時期的土地無償劃撥使用的房地產稅收制度①。這不僅是在土地資源的利用效率和配置的調節職能上，以及提供地方財政收入職能上，均沒有發揮其應有的作用。

 

（二）房地產市場的健康發展需要制度性調控

 

近幾年來，我國房地產市場日益升溫，北京、上海、杭州、廣州、深圳等大城市及部分一線城市的房價上漲過快，使得中低收入階層買不起房，出現“有房無人住，有人無房住”的奇怪現象。這種由投機、投資需求過度而引發的房地產無序發展問題，影響到廣大民眾的生活質量改善，已嚴重影響社會穩定。因此，房地產市場是否健康、穩定發展的問題，它不僅是社會問題，同時也是政治問題。政府要發揮“有形的手”的作用，加強對房地產市場的宏觀調控、優化房地產資源配置。

第一，房地產市場在流動性相對過剩的情況下，能吸引大量投資投機需求，導致房價在短期迅速上漲。同時，投資投機需求會將合理剛性需求擠出，使供需結構嚴重失衡。

第二，房地產業的過快增長對資本具有較強的吸引力，過多的民間資本流向房地產行業，造成其他相關行業投資嚴重不足，使得我國經濟增長過多地依賴房地產業的發展。因此，為了遏制房價過快上漲，縮小貧富差距，調節社會財富分配，促進社會公平，這是構建服務型政府、建設人民滿意政府的需要，通過政府加強對房地產市場的調控，構建一個以房地產稅為主體、有穩固稅源的地方稅收體系、充分發揮房地產稅能增加地方政府財政收入，調節收入分配，優化房地產資源配置的作用，從而更好地促進我國房地產市場的持續、規范發展。

 

（三）房地產稅收體系不完善，存在“重流轉，輕保有”

 

目前，在我國現行的地方稅收體系中，與房地產直接有關的稅有5種。一是流轉環節有3個稅種，分別是土地增值稅、契稅、耕地占用稅。二是保有環節有2個稅種，分別是房產稅和城鎮土地使用稅。土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅這五個稅種都是在計劃時期制定的，而且還存在著“重流轉，輕持有，多稅種，稅基較窄，內外稅政不統一”等諸多問題，所有這些都需要我們通過深化改革予以解決。

2003年秋，黨的十六屆三中全會明確提出：積極推進物業稅改革，接著，國家相關部門又選擇具有代表性的幾個城市，如北京、重慶、丹東等地作為物業稅改革的試點城市，積極為物業稅改革工作做好試驗田作用②。

2005年冬，國家財政部、發改委等相關部門的相關負責人又提出物業稅改革要在合適的時機推出。

2007年，國家稅務總局等相關部門又把模擬試點擴展到安徽、福建和遼寧省大連市。

2009年5月，我國政府就深化經濟體制改革工作的有關意見提出，2009年要進一步深化房地產稅制改革，盡快把開征物業稅提到重要的議事日程。

關于進一步深化房地產稅改革的話題，在學術界、政府和社會公眾之中得到廣泛的熱議，特別是近幾年來，房價持續過快上漲，“有房無人住，有人無房住”

已經成為公眾的熱議話題。近期關于房地產稅制改革再次成為社會各界普遍關心的熱點。通過構建以房地產稅為主體稅種的地方稅收體系，優化房地產稅收體系，科學合理地平衡房地產流轉環節與保有環節的稅負，由“重流轉，輕保有”轉向“重保有、輕流轉”的房地產稅制結構轉化，充分發揮房地產稅調控房價，優化房地產資源配置，促進房地產市場健康有序發展。

 

二、研究意義

 

本文以介紹房地產稅的基本概念及功能著手，通過對房地產稅的實證分析，并對我國房地產稅的現狀與問題進行深入分析和解剖，結合我國國情，提出構建以房地產稅為主體，稅制結構合理，稅種完備的地方稅收體系。對于優化稅制結構，調節收入分配，縮小貧富差距，促進社會公平正義，解決地方政府過度依賴土地財政的困境，建設服務型政府都具有十分重要的意義。

 

（一）理論意義

 

第一，從財稅理論的角度來看，我國現行的房地產相關的稅制結構不合理，流轉環節稅負過重，保有環節稅負過輕，真正意義上缺乏持有環節征收的房地產稅，而且這方面的理論研究相對不夠。本篇論文想通過進一步的研究，努力推動保有環節房地產稅理論基礎的建立、發展與完善，為建立符合我國社會主義市場經濟發展要求的房地產稅收體系提供理論依據。

第二，通過對保有環節房地產稅理論的研究，深化對房地產稅職能的認識，對優化房地產稅制結構、構建以房地產稅為主體稅種的地方稅收體系和調控房地產市場提供理論支撐。

第三，本文在定量分析與定性分析方法上，通過具體案例和模型兩種方法，深入研究了開征房地產稅對公共服務投入、地方財政收入以及房地產市場的相關影響，以及對房地產稅制改革都具有十分重要的理論指導意義。

 

（二）現實意義

 

第一，本論文通過對國內外有關文獻的研究，并從國外及香港地區的稅收制度，征管方式等方面的比較、分析及借鑒，為我國加快推進房地產稅改革進行頂層設計與配套改革提供有價值的參考。

第二，構建一套以房地產稅為主的有穩定稅源的地方稅收體系，進一步優化稅制結構，有利于破解省以下財權與事權不對稱的難題，能穩定地為地方政府增加收入，也能較好地解決地方政府依靠土地財政的困境，從而促進地方經濟的可持續發展。

第三，房地產稅制改革，有利于構建以地方主體稅種為主導，進一步完善地方財政管理體制，能穩定地增加地方政府的稅收收入，從而增強地方政府提供公平產品和公共服務均等化的能力，有利于地方政府推動地方經濟的可持續、協調發展，更好地促進社會公平正義。

第四，房地產稅的改革與完善，有利于穩定地方政府的財政收入，有利于抑制房地產投資、投機需求過熱，有利于調節社會財富分配不公，從而更好地縮小貧富差距、促進房地產資源合理配置。

 

三、研究內容

 

整篇論文是通過中央黨校圖書館、國家圖書館、中國知識網等查詢、收集、歸納和梳理有關房地產稅制改革有關文獻，并從房地產稅相關理論為切入點，對房地產稅實證分析，深入剖析目前我國房地產存在問題及成因，并在學習借鑒多個西方發達國家和香港地區等地的房地產稅收改革的成功經驗，提出我國房地產稅制改革的總體思路及相關配套措施。

 

整篇論文由八個部分組成，具體內容如下：

 

第一章，緒論。概述了整個論文的主要內容，包括研究背景與意義，國內外的研究現狀，研究內容、方法、技術路線，研究創新及不足等內容。

第二章，房地產稅相關理論。系統地介紹了房地產稅的相關概念，房地產稅的特點，房地產稅的類型，房地產稅的功能，房地產稅的理論基礎等內容。

第三章，現行房地產稅制影響因素分析。全面介紹現行房地產稅制的影響因素，影響因素包括房地產租、稅、費關系，房地產稅收水平，房地產商品稅，房地產所得稅等，對各因素作了詳細的分析，并對我國的房地產稅收制度進行小結。

第四章，國外及香港地區房地產稅概況及經驗借鑒。對美國、英國、日本和香港等發達國家和地區的房地產稅制結構、稅制要素、稅率的設計及稅基的選擇進行介紹、對比、分析，并歸納總結出建設的經驗及給我國實施房地產稅的啟示。

第五章，房地產稅實證分析。詳細介紹了數據的收集、分析方法，系統分析了模型因素對數據結果的影響，對地方公共支出、房價和稅收之間的關系進行了探討，并對房地產稅的數據及其現實房地產稅收制度的分析和探討進行了總結。

第六章，我國房地產稅的現狀與問題。闡述了我國房地產相關稅制的演化歷史，分析了目前房地產稅在我國財政中所處的地位，簡介了我國在重慶及上海試行房地產稅試點運行的情況，深刻剖析我國房地產稅制改革上存在的問題。

第七章，我國房地產稅制改革思路及建議。闡述了我國房地產稅制的改革方向及其基本點，分析了我國房地產稅制改革的途徑，提出了相應的政策措施及建議。

第八章，結論與展望。對整個論文進行了總結，本研究著重對我國房地產稅制改革的內容和初探，并對我國房地產稅制改革政策的制定提供意見和建議，并展望后期可能進一步的研究。

 

四、提綱

 

摘要

 

第1章 緒論

 

1.1研究背景及意義

1.1.1研究背景

1.1.2研究意義

1.2國內外文獻綜述

1.2.1國內文獻綜述

1.2.2國外文獻綜述

1.2.3文獻綜述總結

1.3研究內容、方法、技術路線

1.3.1研究內容

1.3.2研究方法

1.3.3研究技術路線

1.4可能的創新與不足之處

1.4.1可能的創新

1.4.2不足之處

 

第2章 房地產稅基本理論

 

2.1房地產稅相關概念

2.1.1房地產稅、房產稅、財產稅和物業稅

2.1.1.1房產稅

2.1.1.2房地產稅

2.1.1.3物業稅

2.1.1.4財產稅

2.1.1.5房地產稅、房產稅和財產稅的關系

2.1.2我國現行房地產稅收體系

2.2房地產稅的特點

2.3房地產稅的類型

2.4房地產稅的功能

2.5房地產稅的理論基礎

2.5.1土地經濟學理論

2.5.2中性論及非中性論

2.5.3稅收負擔及稅負轉嫁歸宿論

2.5.4受益論與新論

 

第3章 房地產稅制經濟分析

 

3.1房地產租、稅、費關系分析

3.1.1房地產租金與稅收

3.1.2房地產收費與稅收

3.2房地產稅收水平分析

3.2.1從稅收的角度分析

3.2.2從土地的租賃及繳納方面分析

3.3房地產商品稅分析

3.4房地產所得稅分析

3.5小結

 

第4章 國外及香港地區房地產稅概況及經驗借鑒

 

4.1境外房地產稅制情況

4.1.1美國

4.1.2英國

4.1.3日本

4.1.4香港

4.2國外房地產稅制的比較分析

4.2.1房地產稅制系統分析

4.2.2要素分析

4.2.3房地產稅征收管理分析

4.2.4管理方式和方法分析

4.3國外房地產稅制建設的實踐認識

 

第5章 房地產稅實證分析

 

5.1數據的收集與分析方法介紹

5.1.1房地產稅收的數據

5.1.2相關數據

5.1.3分析方法

5.2模型影響因素結果分析

5.2.1房地產稅制改革對消費者的影響

5.2.2稅制改革的影響

5.2.3房地產行業稅制改革對地方財政收入的影響

5.2.4房地產稅制改革對中央財政收入的影響

5.2.5房地產稅改革對房地產市場交易量的影響

5.3地方公共支出、房價和稅收之間的關系

5.3.1構建模型和選擇合適的變量

5.3.2計量結果分析

5.4小結

 

第6章 我國房地產稅的現狀與問題

 

6.1我國房地產相關稅制的歷史變遷

6.1.1開始時期（從1950年到1957年）

6.1.2停止倒退時期（從1958年到1978年）

6.1.3恢復和發展階段（1979-2003）

6.1.4進行改革的時期（從2003年至今）

6.2目前房地產稅在我國財政中所處的地位

6.3重慶及上海房產稅改革試點情況

6.3.1重慶模式

6.3.2上海模式

6.3.3實施效果及不足

6.4我國房地產稅制存在的主要問題

6.4.1稅制結構不合理

6.4.2稅種設計不合理

6.4.3稅基窄，難以發揮地方政府組織財政收入的職能作用

6.4.4稅收立法權制定不合理

6.4.5征收管理的形勢不明朗

6.5小結

 

第7章 我國房地產稅制改革的總體思路與構想

 

7.1房地產稅制的改革方向及其基本點

7.2我國房地產稅制改革的總體思路

7.2.1堅持“寬稅基、簡稅制、低稅率”的基本原則

7.2.2建立合理規范的稅費制度

7.2.3完善房地產稅制結構

7.3我國房地產稅制改革的基本構想

7.3.1稅制結構的整體設計

7.3.2具體稅種設置

7.3.3完善稅收征管制度

7.4征收統一物業稅的制度設計

7.4.1稅制要素設計

7.4.2稅收征管及配套制度建設

 

第8章結論與展望

 

8.1結論

8.2展望

 

參考文獻

致謝

 

五、研究方法

 

1.文獻綜述法：是指通過本人在中共中央黨校圖書館、國家圖書館、人民大學圖書館以及中國知識網等方式查閱、收集、匯總、歸納和整理國內外學者對房地產稅理論研究的有關文獻資料與專著，就這些文獻資料進行分析、比較，從中汲取有價值的研究成果，并借鑒國外先進經驗，在理解消化的基礎上提出自己的觀點。

 

2.規范分析法與案例分析法。規范分析法是一種價值判斷的方法，主要證明某種事應該“是什么”

的方法。案例分析法是指通過具體的例子來證明分析，最后提出正確的結論。本文通過數據模型及上海、重慶房產稅改革試點的做法，通過分析比較之后，并結合我國的國情，提出我國房地產稅改革的基本設想。

 

3.比較分析法。是指把兩個或兩個以上事物的性質、特點、功能等進行相關對比，找出其差異性及不同點的一種分析方法。本論文就是采用這種比較分析法，認真分析和研究了國外幾個發達國家及香港地區的房地產稅收制度。分析它們的異同，學習借鑒其經驗，為我國進行房地產稅制改革提供參考。

 

4.定量分析方法。定量分析是指對某一事物的規定性相關的數量進行對比、分析，從中找出規律。本文通過數據模型的對比、分析，從房地產行業中的租、稅、費三者之間的關系比較、分析，找出其規律，就是“稅輕費重”,這為房地產稅費改革提供有益的參考。