D大學(xué)土地估值探討

本文是一篇財(cái)務(wù)管理論文，筆者希望能通過查閱大量政策和規(guī)劃性文件為分析背景，宏微觀影響相結(jié)合，提高影響因素界定的綜合性，降低部分主觀性，提高估值準(zhǔn)確度，為該高校土地出讓和對(duì)于土地的決策提供針對(duì)性實(shí)踐參考意見。
第一章緒論
1.1研究背景
土地是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)以及人們從事生產(chǎn)生活的基本場所，土地也是人類的基本生產(chǎn)要素，只有實(shí)現(xiàn)其市場配置才能發(fā)揮其最大限度的作用。土地自身的特性和土地制度決定了土地市場的特殊性，土地市場也是合理配置土地資源的有效途徑和平臺(tái)。1987年《憲法》提出“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，改變了長久以來土地?zé)o償無限期無流動(dòng)使用的舊態(tài)，土地有償使用制度改革正式啟動(dòng)，土地市場也隨著相應(yīng)土地管理規(guī)章的出臺(tái)正式建立。市場經(jīng)濟(jì)體制建立的推動(dòng)，土地市場日益活躍，就在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式和業(yè)務(wù)增多的同時(shí)，土地資源配置的形式區(qū)域多元化，量化土地資源的主要途徑便是對(duì)土地價(jià)格的把握，土地估值成為需要解決的首要問題，土地估值行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生并快速發(fā)展起來。
迄今為止，土地政策早已成為我國宏觀調(diào)控的重要手段之一，土地市場體系也在經(jīng)歷調(diào)整、加強(qiáng)和規(guī)范的不同階段之后逐步完善，與之緊密相關(guān)的土地估值行業(yè)在全國各地展開壯大，擁有更廣闊的發(fā)展舞臺(tái)。由于土地價(jià)格本身受市場因素影響波動(dòng)，土地估值自然會(huì)對(duì)土地市場價(jià)格水平產(chǎn)生重大影響，還會(huì)影響市場交易相關(guān)方的行為和利益，加強(qiáng)土地價(jià)格的管理是促進(jìn)土地市場管理的核心所在，而土地估價(jià)制度的制定和實(shí)行對(duì)于約束行業(yè)行為，加強(qiáng)土地市場管理具有不言而喻的意義。因此，在土地市場配置范圍逐步擴(kuò)大，交易形式趨于多樣的情況下，土地估值除了適應(yīng)政策變化和需要，還要尋求不同的發(fā)展方向，提升專業(yè)化、規(guī)范化水平，力求逐步形成規(guī)模化的估值體系，可以更多地應(yīng)用到各種性質(zhì)的土地估值業(yè)務(wù)中。

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1.2研究意義
1.2.1理論意義
改革開放以來，伴隨著我國在城鎮(zhèn)土地使用制度方面做出的初探式且大膽性改革以及土地市場在此革新下開始逐漸打開流轉(zhuǎn)交易局面，多方發(fā)展催生出市場對(duì)土地估值涉及的中介服務(wù)業(yè)務(wù)行業(yè)的客觀需求，1986年《土地管理法》的出現(xiàn)加快了土地估值中介服務(wù)行業(yè)成長的步伐。相應(yīng)的我國對(duì)土地估值的理論方面的研究也開始慢慢豐富起來，單純從知網(wǎng)的可視化分析中也可以直觀地看出，從1986年開始，對(duì)于土地估值相關(guān)方面的文獻(xiàn)研究逐漸增多，對(duì)其重視程度逐漸加大。但是，目前研究較多的偏向于對(duì)某一種方法的改進(jìn)探索，如市場比較法的改進(jìn)研究，基準(zhǔn)地價(jià)的修正、成本逼近法存在的問題及建議等，且由于市場比較法的適用性較廣泛，是較為能夠被大眾接受的評(píng)估方法，因此在傳統(tǒng)市場法基礎(chǔ)上的改進(jìn)研究相比較多；而研究用地價(jià)值的類型多針對(duì)于商服、住宅，對(duì)于教育用地的研究甚少，相關(guān)文獻(xiàn)資料缺乏。本文以高校土地實(shí)例出發(fā)，分析d大學(xué)特質(zhì)和不同影響因素，既運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法這種權(quán)威基礎(chǔ)的應(yīng)用方法，又結(jié)合市場比較法考慮市場因素進(jìn)行對(duì)比研究，在一定程度上有助于豐富土地估值的研究體系與相關(guān)文獻(xiàn)，拓寬高校土地價(jià)值理論研究的思路。
1.2.2實(shí)踐意義
土地估值行業(yè)隨著土地使用制度改革的不斷深入應(yīng)運(yùn)而生且發(fā)展至今已有三十多年之久。近三十多年來，土地估值行業(yè)以國情為基點(diǎn)建立起匹配適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度，逐步推進(jìn)形成自上而下彰顯中國特色的土地估值理論方法及實(shí)踐體系，估值行業(yè)這支隊(duì)伍在通過謀求更好完成時(shí)代發(fā)展下的市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)和國有企業(yè)改革服務(wù)任務(wù)，推動(dòng)土地使用制度改革與土地市場建設(shè)服務(wù)任務(wù)過程中不斷發(fā)展壯大，用輝煌成果證明其在我國市場經(jīng)濟(jì)體系中的重要地位和作用。
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第二章相關(guān)理論基礎(chǔ)與概念界定
2.1土地相關(guān)概念梳理
2.1.1土地的概念
國民經(jīng)濟(jì)賬戶體系2008(system of national accounts 2008)關(guān)于土地的定義如下:“土地為地面本身，包括覆蓋的土層和附屬的地表水，所有者通過持有或使用它們可以對(duì)其行使所有權(quán)，并獲取經(jīng)濟(jì)利益”。
土地概念的界定和認(rèn)識(shí)是存在一定差異的，這不僅與單一層面上對(duì)土地的認(rèn)識(shí)程度有關(guān)，更與生產(chǎn)、生活的不同需求或研究目的及學(xué)科不同有關(guān)，同時(shí)離不開各國、各地區(qū)法律和制度差異的影響。但同時(shí)通過不同角度對(duì)土地概念的界定，還是可以發(fā)現(xiàn)亮點(diǎn)共性：“土地具有資源和資產(chǎn)雙重屬性”。土地的資源屬性，體現(xiàn)在將土地作為自然要素看待；土地的資產(chǎn)屬性，體現(xiàn)在人類通過生產(chǎn)勞動(dòng)對(duì)土地資源加以利用創(chuàng)造成果及財(cái)富。
土地估值中的土地實(shí)質(zhì)是物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益的結(jié)合，物質(zhì)實(shí)體是土地權(quán)益的物質(zhì)載體，指的是土地及其上的建筑物和其他附著物；權(quán)益是依托于物質(zhì)實(shí)體上的由法律設(shè)定的各種權(quán)利以及享有這些權(quán)利所能獲得的利益或收益。一般來說，現(xiàn)實(shí)意義上的土地估值是指對(duì)某宗土地使用權(quán)的價(jià)值評(píng)估，本文探討的土地估值也是如此。
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2.2土地估值基本理論
土地估值理論以國外研究居早居多，也更具體化，隨著估值工作的開展，我國在借鑒的同時(shí)也不斷進(jìn)行探索，但是這都離不開最基本的理論，它們分別是地租理論、區(qū)位理論、勞動(dòng)價(jià)值論和供求理論。
2.2.1地租理論
地租理論是土地估值的基礎(chǔ)理論，也是土地估值的核心理論。比較深入人心的地租理論是是馬克思主義的地租理論，在馬克思地租理論中資本主義土地租賃的本質(zhì)被認(rèn)為是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式，并闡述了級(jí)差地租和絕對(duì)地租之間的區(qū)別和聯(lián)系。后期的理論大都是在沿用該理論的基礎(chǔ)之上做出的延伸。土地資源本身的稀缺性、土地經(jīng)營的壟斷、土地位置差異以及土地質(zhì)量差異導(dǎo)致社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生差異，這是生產(chǎn)條件優(yōu)越的土地獲得的超額利潤，也就是級(jí)差地租。
2.2.2區(qū)位理論
區(qū)位理論是一種分析空間位置與實(shí)際距離之間關(guān)系的理論，它考察了不同事物在某些社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的研究在地位、作用、空間分布之間的內(nèi)在關(guān)系。區(qū)位特點(diǎn)是土地獨(dú)特的性質(zhì)，不同的土地區(qū)位條件在社會(huì)活動(dòng)中具有不同的地位和作用，其生產(chǎn)力和使用效益就會(huì)相應(yīng)凸顯差異，級(jí)差地租進(jìn)而形成，當(dāng)然也就會(huì)導(dǎo)致不同的估值。
2.2.3供求理論
供求理論是存在于市場最基本的動(dòng)態(tài)關(guān)系，供求關(guān)系帶動(dòng)市場運(yùn)行，反映市場態(tài)勢，只要存在于市場之中，就存在供求關(guān)系。土地是一種特殊性質(zhì)的商品，其自身稀缺的特性加上所有權(quán)的壟斷性，供求關(guān)系的不平衡是絕對(duì)的，供過于求的現(xiàn)象是普遍存在的，這也是地價(jià)呈現(xiàn)上升趨勢的主要原因。
2.2.4補(bǔ)償理論
補(bǔ)償理論更多的是為特定情況土地使用權(quán)價(jià)值確定提供理論依據(jù)，強(qiáng)調(diào)的是市場上雙方的交易關(guān)系，通俗理解為，出于公平和土地順利交易運(yùn)行角度，土地成交的價(jià)格要能夠補(bǔ)償開發(fā)過程中的耗費(fèi)或失去土地使用權(quán)這一意義上的損失。
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第三章d大學(xué)土地基本情況
3.1 s市土地市場概況
3.1.1 s市土地市場發(fā)展情況

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3.1.2 s市土地供求交易情況

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第四章d大學(xué)土地估值
4.1 d大學(xué)土地估值相關(guān)設(shè)定
4.1.1估價(jià)基準(zhǔn)日界定
s市基準(zhǔn)地價(jià)最新更新成果報(bào)告的基準(zhǔn)日是2018年1月1日，該時(shí)點(diǎn)距今已超三年，但是根據(jù)國土資源廳（2018）4號(hào)文要求，出讓土地地價(jià)評(píng)估應(yīng)至少采用兩種評(píng)估方法，一般包括選擇收益法、市場比較法、剩余法三種方法之一，以及成本逼近法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法二者之一。結(jié)合前文在估值方法選擇上基于適用性和可用性對(duì)估值對(duì)象分析，基準(zhǔn)系數(shù)地價(jià)法的選擇是可以確定的，不過s市公布的基準(zhǔn)地價(jià)體系已經(jīng)超出最佳使用期限，針對(duì)該問題，中估協(xié)發(fā)（2012）27號(hào)文件作出解決參考意見：基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已超過三年，但尚不足六年的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中解釋使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的必要性及該基準(zhǔn)地價(jià)體系的可用性，如必須且能夠使用的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中定量分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅内厔葑兓⑦M(jìn)行相應(yīng)的期日修正。
通過查詢中國地價(jià)監(jiān)測網(wǎng)的基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)以及中指數(shù)據(jù)庫中的基準(zhǔn)地價(jià)信息，其使用的是基準(zhǔn)日為2020年1月1日的基準(zhǔn)地價(jià)，但是，該基準(zhǔn)日下s市的基準(zhǔn)地價(jià)成果報(bào)告并未官方公布，將s市兩個(gè)不同基準(zhǔn)日下的各用途各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行比較，商服用地?zé)o變化，住宅用地變化較小，工業(yè)用地變化幅度比住宅用地變化幅度小，結(jié)合前文對(duì)s市土地市場的分析，整體來看較穩(wěn)定，變化趨勢較小。且通過中國地價(jià)監(jiān)測網(wǎng)能夠準(zhǔn)確得到每個(gè)季度的地價(jià)增長率，通過計(jì)算可以求取地價(jià)指數(shù)，完全可以完成期日修正，目前公布s市的基準(zhǔn)地價(jià)是可以使用的。

4.1.2土地用途設(shè)定

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第五章研究結(jié)論與展望
5.1研究結(jié)論
土地估值對(duì)于土地流轉(zhuǎn)及土地市場是必要的中介存在，高校土地一直以來是被低估的重要資產(chǎn)，在高校建設(shè)發(fā)展的過程中，為解決資金運(yùn)轉(zhuǎn)和貸款壓力問題，土地置換方式被利用到高校土地中，高校土地價(jià)值估值的重要性需要被更多的研究和估值人員看見和重視。本文從高校土地實(shí)例估值出發(fā)，希望通過基于商業(yè)化運(yùn)作的原則，設(shè)定土地用途，利用兩種估值方法，加權(quán)平均后得到最終估值價(jià)格。希望能通過查閱大量政策和規(guī)劃性文件為分析背景，宏微觀影響相結(jié)合，提高影響因素界定的綜合性，降低部分主觀性，提高估值準(zhǔn)確度，為該高校土地出讓和對(duì)于土地的決策提供針對(duì)性實(shí)踐參考意見。本文主要得出如下結(jié)論：
基于教育用地估值的特殊性，本文參考商業(yè)化運(yùn)作的原則，教育用地在實(shí)踐估值中多采用其他用途的設(shè)定和方法選用，本文從城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、土地條件等宏微觀特點(diǎn)考量，設(shè)定住宅用途，貼合該用地的出讓目的和要求，今后的教育用地估值進(jìn)行研究和測算時(shí)，可以參考本文設(shè)定土地用途的考慮因素和角度。
選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場比較法兩種方法進(jìn)行測算，這兩種方法較其他方法更適宜d大學(xué)地價(jià)估值，且操作性和實(shí)用性較強(qiáng)。后期遇到類似問題，可以參照該測算思路和方法進(jìn)行估值。市場比較法估值過程中，與時(shí)俱進(jìn)了解政策及城市區(qū)域發(fā)展信息很有必要，在考慮市場宏觀變化影響的基礎(chǔ)上，結(jié)合待估宗地和可比交易案例自身土地不同的特點(diǎn)，可以進(jìn)一步提高影響因素界定的綜合性，降低主觀性。

5.2研究局限與展望

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參考文獻(xiàn)（略）