物業(yè)管理上市公司營運資金管理的績效評價思考

論文堡日期：2023-12-25 20:33:06 點擊：349

物業(yè)管理上市公司營運資金管理的績效評價思考——以中奧到家為例

本文是一篇財務(wù)管理論文，本文介紹了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，梳理了行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有的服務(wù)類型、收費模式和價值鏈環(huán)節(jié)，構(gòu)建了營運資金管理的三維分析框架，并將其應(yīng)用于物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的代表性企業(yè)之一中奧到家展開分析，但本文的方法及結(jié)論都尚不成熟，一方面是由于作者知識面有限，實踐經(jīng)驗不足，思考層面單一，使得本文在許多方面存在缺陷，另一方面是由于目前我國物業(yè)管理行業(yè)還處于摸索階段，各企業(yè)都在驗證自己的模式，發(fā)掘獨特的路徑，市場存在多樣性、復(fù)雜性、變換性，本文所述未能覆蓋行業(yè)的方方面面，存在疏漏。

第一章引言
第一節(jié) 研究背景
營運資金在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中扮演者不可或缺的重要角色，作為企業(yè)中最具活力的資金，營運資金的健康良性運轉(zhuǎn)與企業(yè)的經(jīng)營績效和綜合競爭能力息息相關(guān)。營運資金管理的相關(guān)概念自 20 世紀(jì) 30 年代在國外出現(xiàn)以來就備受關(guān)注，各大企業(yè)為進(jìn)行營運資金管理可謂嘔心瀝血，學(xué)術(shù)界也從未停止過對其進(jìn)行深入探索和完善。總體來說，當(dāng)前營運資金管理突破了以效率評價為主導(dǎo)、著眼于單一項目的有限管理的局限，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌兼顧，在發(fā)展過程中不斷與供應(yīng)鏈、企業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)模式等其他理論融合，并涉及制造業(yè)、零售業(yè)、農(nóng)業(yè)等各行各業(yè)，其廣度、深度層層遞進(jìn)，演化出諸多具有實踐意義的研究成果。
眾所周知，經(jīng)濟(jì)全球化乃是不可逆轉(zhuǎn)的時代潮流，亦是當(dāng)前國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大特點，經(jīng)濟(jì)全球化在助力各國經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的同時也埋下了諸多隱患。2008 年美國次貸危機(jī)、2010 年歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)、2014 年俄羅斯貨幣貶值危機(jī)、2018 年中美貿(mào)易戰(zhàn)，諸如此類的負(fù)面事件不勝枚舉，揭示出世界經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀。在這樣的背景下，營運資金管理在企業(yè)財務(wù)管理活動中的重要性不言而喻，高效的營運資金管理能夠使企業(yè)脫穎而出，營運資金管理失效則會令企業(yè)舉步維艱。歷覽過往企業(yè)成敗歷史，有如雷曼兄弟、巨人集團(tuán)、三株集團(tuán)等由于營運資金管理不善而導(dǎo)致企業(yè)慘淡收場的悲劇，亦有如蘇寧電器、戴爾、海爾等因行之有效的營運資金管理而笑傲江湖的喜劇，由此可見，營運資金管理的好壞關(guān)乎企業(yè)的生死存亡，是企業(yè)財務(wù)管理當(dāng)仁不讓的中心內(nèi)容之一。現(xiàn)如今中美貿(mào)易戰(zhàn)方興未艾，國內(nèi)和國際經(jīng)濟(jì)形勢正面臨嚴(yán)峻考驗，在這樣的背景下，更需提高警惕，謹(jǐn)防以營運資金問題為導(dǎo)火索的財務(wù)危機(jī)。
近年來，伴隨房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁增長及城鎮(zhèn)化腳步加快，物業(yè)管理行業(yè)逐漸嶄露頭角并不斷發(fā)展壯大，掀起 ipo 浪潮，成為備受青睞的藍(lán)海市場。物業(yè)管理企業(yè)乘著行業(yè)東風(fēng)揚帆起航的同時，市場競爭愈演愈烈、物價指數(shù)節(jié)節(jié)攀升等風(fēng)浪也撲面而來，其財務(wù)管理活動面臨巨大挑戰(zhàn)。營運資金管理是財務(wù)活動重點之一，如何充分利用資金、在保持企業(yè)正常運營的基礎(chǔ)上提高營運資金管理績效值得物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真思考。另外由于物業(yè)管理行業(yè)作為輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)有其獨特的運營模式及業(yè)務(wù)活動特點，如何恰當(dāng)?shù)脑u價其營運資金管理績效也應(yīng)作為關(guān)注重點。
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第二節(jié) 研究目的和意義
一、研究目的
本文以近年來我國物業(yè)管理企業(yè) ipo 浪潮為背景，以價值鏈和渠道管理理論為依據(jù)，參照國內(nèi)外有關(guān)營運資金管理的研究成果，歸納總結(jié)物業(yè)管理行業(yè)獨特的運營模式及營運資金管理特點，構(gòu)建包含盈利性、流動性、風(fēng)險性在內(nèi)的三維分析框架，并選取物業(yè)管理行業(yè)的代表性企業(yè)之一——中奧到家集團(tuán)，對其營運資金管理狀況進(jìn)行應(yīng)用分析，旨在為今后物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)營運資金管理，提高營運資金管理績效提供借鑒與參考，以增強(qiáng)企業(yè)競爭優(yōu)勢，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。
二、研究意義
（一）本研究有助于豐富營運資金管理研究的內(nèi)容與視角，實現(xiàn)營運資金管理的應(yīng)用創(chuàng)新。
學(xué)術(shù)界有大量研究房地產(chǎn)行業(yè)的文獻(xiàn)，卻很少有人關(guān)注隨著房地產(chǎn)業(yè)興起的物業(yè)管理行業(yè)，更不用說關(guān)注物業(yè)管理上市公司的營運資金管理。營運資金是企業(yè)的血液，企業(yè)的順利運營離不開良好的營運資金管理，因此隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，其營運資金管理勢必會成為企業(yè)的關(guān)注焦點。針對理論與實踐不平衡的現(xiàn)狀，本文擬通過研究，探究物業(yè)管理上市公司的營運資金管理工具與方法，細(xì)化營運資金管理的應(yīng)用價值，從而完善營運資金管理理論體系。
（二）本研究以具有特殊性的物業(yè)管理上市公司為研究對象，旨在拓展?fàn)I運資金管理的應(yīng)用價值。
在現(xiàn)有的營運資金管理理論中，有兩個最具代表性的觀點：一是傳統(tǒng)的基于要素視角的營運資金管理理論體系，二是王竹泉教授提出的基于渠道視角的營運資金管理理論體系。但筆者通過初步分析觀察到，上述方法均不完全適用于處于發(fā)展期的物業(yè)管理行業(yè)。本文在總結(jié)物業(yè)管理行業(yè)特征的前提下，以傳統(tǒng)基于要素和渠道視角的理論研究為基礎(chǔ)并加以改進(jìn)，為其量身打造營運資金管理的新方法。

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第二章相關(guān)基本概念及理論基礎(chǔ)
第一節(jié) 營運資金管理相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)
本文主要運用了營運資金管理、價值鏈以及財務(wù)管理目標(biāo)三個基本概念和理論，其中營運資金管理的相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)點亮主題，作為全文基調(diào)貫穿于論文始終，而價值鏈及財務(wù)管理目標(biāo)相關(guān)理論則分別作為理清物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營管理基本脈絡(luò)的理論依據(jù)及解釋本文之所以從三個維度構(gòu)建分析框架的原因。
一、營運資金的概念界定
營運資本的概念在西方出現(xiàn)較早，并隨著社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步而不斷修正和完善，而在我國，營運資本的概念則是在 20 世紀(jì) 90 年代會計準(zhǔn)則施行后才首次引入的。最初關(guān)于營運資本概念的界定大都是在國外研究成果的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，之后隨著實務(wù)中人們對營運資金管理工作重要性程度的認(rèn)識不斷加深，營運資本概念的內(nèi)涵及外延亦有所擴(kuò)展。盡管目前學(xué)術(shù)界在對營運資金概念的理解上尚未達(dá)成統(tǒng)一，但“營運資金=流動資產(chǎn)－流動負(fù)債”這一早期觀念頗為深入人心，得到了廣泛認(rèn)可和接受，本文亦沿用了此內(nèi)涵式觀點，將其作為構(gòu)建營運資金管理績效評價體系的參考理論之一。
我國營運資金管理創(chuàng)新研究的開拓者王竹泉教授等（2007）認(rèn)為營運資金的傳統(tǒng)定義從某種程度上來說不利于從經(jīng)營管理的角度考察企業(yè)營運資金管理狀況，于是對營運資本做出了新的探索，以營運資本重分類為切入點，將其劃分為理財活動營運資本以及經(jīng)營活動營運資本，并進(jìn)一步與供應(yīng)鏈或渠道觀深度融合，衍生出營銷、生產(chǎn)、采購渠道營運資本的概念。
本文認(rèn)為若想全面認(rèn)識營運資本并科學(xué)構(gòu)建其績效評價體系亦離不開王竹泉等學(xué)者對營運資本的解讀和推演，所以采納上述兩種理論共同作為本文營運資金管理績效評價體系的核心基礎(chǔ)概念。
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第二節(jié) 價值鏈相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)
價值鏈作為一種先進(jìn)的管理思想在當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)活動中可謂無處不在，其概念由哈佛大學(xué)商學(xué)院教授邁克爾·波特于 1985 年在其撰寫的《競爭優(yōu)勢》中首次提出，指的是企業(yè)為實現(xiàn)價值創(chuàng)造而參與的科技研發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品銷售等一系列互不相同又相互關(guān)聯(lián)的商業(yè)活動集合。企業(yè)的每一項經(jīng)營管理活動都是價值鏈上的一環(huán)，企業(yè)的價值鏈及其進(jìn)行單個活動的方式都是企業(yè)歷史、戰(zhàn)略、執(zhí)行及經(jīng)濟(jì)情況的反映。價值鏈上的每一個環(huán)節(jié)都會對企業(yè)整體價值產(chǎn)生一定程度的影響，而且不同的企業(yè)價值鏈環(huán)節(jié)能夠創(chuàng)造的增值空間存在差異。把握了價值鏈上真正創(chuàng)造價值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)也就把握了企業(yè)核心競爭力所在，把握了決定企業(yè)經(jīng)營成敗的根本脈絡(luò)。
楊公遂（2010）認(rèn)為分析價值鏈具有兩方面的意義，首先是找到企業(yè)主要價值增值環(huán)節(jié)，并聚力于此形成核心競爭優(yōu)勢，其次是發(fā)現(xiàn)鏈條上的弱勢作業(yè)，對其進(jìn)行改良或考慮外包等。進(jìn)行價值鏈分析可以幫助企業(yè)判定競爭優(yōu)勢及關(guān)鍵控制點并尋找方法強(qiáng)化競爭優(yōu)勢，價值鏈分析方法有定性與定量兩種方式，包括利潤庫價值鏈分析法、麥金西矩陣、bcg 矩陣等，其中邁克爾·波特提出的“價值鏈分析模型”應(yīng)用最為廣泛，它表明企業(yè)的增值活動包括基本增值活動及輔助性增值活動兩大類，前者一般代表實質(zhì)上的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，與商品實體的加工流轉(zhuǎn)相關(guān)，如進(jìn)料后勤、成品開發(fā)、生產(chǎn)運行、發(fā)貨后勤、市場營銷和售后服務(wù)等，后者不直接創(chuàng)造價值，而是通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人力資源管理、技術(shù)開發(fā)、采購等職能提供支持，輔助基本活動。運用價值鏈分析方法需要企業(yè)密切關(guān)注組織的資源及能力狀態(tài)，通過價值鏈分析模型將企業(yè)活動分解為各項獨立工序，考慮單個活動本身及其相互關(guān)系，有助于企業(yè)理解并控制成本動因，找到價值來源，以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢。
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第三章我國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀分析及三維分析框架的構(gòu)建
第一節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)基本情況簡介
一、物業(yè)管理的界定及行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

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二、服務(wù)類型

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第四章中奧到家的營運資金管理績效評價
第一節(jié) 公司介紹
一、中奧到家簡介
中奧到家前身為中奧物業(yè)，是目前國內(nèi)最大的獨立第三方社區(qū)綜合運營商，它從香港和英國吸引先進(jìn)的管理服務(wù)經(jīng)驗，專注服務(wù)于中高端社區(qū)和人群，堅持以人為本、服務(wù)至上、專注細(xì)節(jié)、創(chuàng)造價值的價值觀，其打造的管家服務(wù)體系、白金管家服務(wù)體系，是贏得市場和業(yè)主肯定的重要競爭差異。中奧到家于 2005 年成立于廣東省，在全國率先引入酒店式物業(yè)服務(wù)，2008 年榮獲國家物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)，戰(zhàn)略啟動全國市場，經(jīng)過 10 年發(fā)展，于 2015 年正式進(jìn)入資本市場，成為繼彩生活、中海物業(yè)之后第三家成功赴港上市的物業(yè)管理企業(yè)，多次獲得中國物業(yè)管理綜合實力 10 強(qiáng)稱號，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及住宅社區(qū)物業(yè)、公共物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種類型，并著力打造社區(qū) o2o 運營模式，提供物業(yè)增值服務(wù)，先后推出“愛到家”、“財?shù)郊摇钡?app 平臺。中奧到家歷經(jīng)十余年深耕細(xì)作，目前業(yè)務(wù)廣泛分布于華南、華東、華北及西南等地共六十余個城市，服務(wù)項目超 800 個，服務(wù)面積達(dá)一億平方米以上。
近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商將旗下物業(yè)子公司分拆獨立上市成為一個較為明顯的行業(yè)現(xiàn)象，觀察 2019 年發(fā)布的中國物業(yè)服務(wù)企業(yè) top30 榜單可以發(fā)現(xiàn)，大部分頭部物業(yè)管理企業(yè)都有房產(chǎn)開發(fā)背景，但中奧到家不同于彩生活、中海物業(yè)等物管企業(yè)，它沒有地產(chǎn)母公司為靠山，業(yè)務(wù)上單打獨斗，在眾多物業(yè)管理企業(yè)中顯得格外與眾不同。

二、中奧到家商業(yè)模式畫布

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第五章研究結(jié)論及展望
第一節(jié) 研究結(jié)論
我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸由速度主導(dǎo)邁向質(zhì)量主導(dǎo)，物管行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)重要組成部分和提升居民生活品質(zhì)的重要通路，在以居民為核心的消費服務(wù)和以房地產(chǎn)為核心的資產(chǎn)管理的帶動下，迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，并且隨著與大數(shù)據(jù)、人工智能等新興技術(shù)的融合，不斷進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級，關(guān)注度持續(xù)增強(qiáng)。本文通過對物業(yè)管理行業(yè)活動特點的梳理及中奧到家營運資金管理活動的分析，得出了以下結(jié)論。
第一，三維營運資金管理績效評價具有全面性。
一個優(yōu)秀的企業(yè)應(yīng)當(dāng)是在安全范圍內(nèi)以高效率運轉(zhuǎn)，最終達(dá)到多盈利目標(biāo)的組織，這就需要企業(yè)提高收益能力，把控風(fēng)險水平以及加快周轉(zhuǎn)速度，對企業(yè)整體進(jìn)行財務(wù)評價時，收益性、風(fēng)險性、流動性三方面缺一不可。營運資金是企業(yè)運營管理的核心，營運資金管理目標(biāo)與企業(yè)整體目標(biāo)高度重合，只有在進(jìn)行營運資金管理時不僅關(guān)注其效率，同時重視效益表現(xiàn)，并對風(fēng)險水平高度警惕，使三者均衡協(xié)調(diào)、齊頭并進(jìn)，才能全面有效地提高營運資金管理的效率及效果。
第二，物業(yè)管理行業(yè)業(yè)務(wù)活動具有獨特性。
物業(yè)管理企業(yè)屬于勞動密集型服務(wù)業(yè)，行業(yè)特征鮮明，主要提供無形的商品及服務(wù)，存貨占比極少，且擁有不同于傳統(tǒng)制造業(yè)的獨特價值鏈。由于物業(yè)管理行業(yè)業(yè)務(wù)活動的特殊性，在應(yīng)用營運資金管理績效評價方法時無法將營運資金生硬的與生產(chǎn)、采購、營銷三渠道相契合，傳統(tǒng)的要素視角及渠道視角的營運資金管理績效評價方法與物業(yè)管理行業(yè)不具備完美適配性，應(yīng)結(jié)合物管行業(yè)特有的“市場營銷-服務(wù)方案擬定-早期介入-前期物業(yè)管理-后期物業(yè)管理”活動鏈條，在原有理論基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)，以提高營運資金管理績效評價體系的行業(yè)應(yīng)用價值。

第二節(jié) 展望

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參考文獻(xiàn)（略）

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